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[楼市杂谈] 今年5月起,买房高峰时期已经过去,未来楼市将面临3个压力

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如果从2021年上半年的楼市来看,买房的高峰时期已经过去,因为每年的3月和4月都是传统房地产销售热季,也被很多人称为“金三银四”,因此从5月份开始,上半年的销售高峰期已经过去。
如果从我们国家楼市发展的总体历程来看,如今买房的高峰时期也已经过去。过去十几年是房地产行业发展最兴旺的时期,是房价涨幅最大的时期,也是购房需求最大的时期。不过这样楼市已经逐渐过去,引用万科郁亮的一句话,房地产行业的“黄金时代”已经过去。
并且经济学家马光远曾公开表示过,如今闭眼炒房的时代已经过去,房子作为最好投资品的时代也已经过去。从马光远的观点中,我们也可以看出如今的楼市环境已经发生很大改变,从房价层面来看,过去房价大涨的趋势已经消失,虽然现在的整体房价依然有上涨趋势,但是房价涨幅已经收窄很多;从调控层面来看,自2016年提出“房住不炒”的理念以来,楼市调控的力度一直在不断加大,调控政策体系也在不断完善,在这样的调控政策下,楼市难以再现当初房价大涨的趋势。

今年5月起,买房高峰时期已经过去,未来楼市将面临3个压力-1.jpg


其实从根本上来说,楼市发生转变的原因还是购房需求在逐渐减弱,过去房地产行业能兴旺发展的根本原因还是购房需求比较旺盛。房地产行业刚兴起的时候,人均住房面积非常低,同时居住条件也很差,人们对住房本身的需求以及改善型住房的需求量都非常大,另外城镇化的快速发展也使得城市人口急剧增加,这些刚进入城市的人也需要房子,因此房地产行业刚开始发展的时候,有大量的购房需求做支撑,自然能发展得非常兴旺,但是房地产行业的兴旺发展同样会消耗大量的购房需求,甚至有可能会出现“需求枯竭”。
因此从楼市发展的角度来说,如今房地产行业买房的高峰时期已经过去,并且随着楼市的发展,未来房地产行业还将会面临这3个压力。
第一:人口出生率下降以及人口老龄化趋势

目前公认影响房地产行业发展的3大因素分别为人口、土地和金融,也就是经济学家任泽平所说的那句话,房地产行业长期看人口,中期看土地,短期看金融。金融和土地受政策影响比较大,而人口作为房产地产行业长期的影响因素,是政策调控所不能决定的。
如今我国的人口形势不容乐观,首先是人口出生率逐渐下降,2016年算是我国新生人口数量的一个高峰,主要原因是2016年放开了二胎政策,不过从2017年开始,新生人口数量就在不断下滑,虽然2020年新生人口的数据还没有公布,但是根据个地方统计局发布的人口数据,2020年新生人口数量依然会延续下跌趋势。如果按照这样的发展趋势,预期2029年,我国出生人口和死亡人口将会迎来交汇,这也就意味着2029年之后,全国总人口数量开始下跌。
人口出生率会影响未来人口数量的发展趋势,除此之外,人口结构对于房地产行业的影响也非常大。如今我国已经开始朝着老龄化的趋势发展,随着时间的推移,老年人口的比例会越来越高。老年人基本上没有购房需求,最大的购房需求来源于青年人,因此随着老年人比例的增加,拥有购房需求的人也会降低很多,同样不利于房地产行业的发展。
因此不管是从人口数量的发展趋势还是从人口结构的发展趋势,房地产行业都需要面临比较大的压力。

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第二:城镇化速率减慢,每年进入城市的农村人口减少

近些年来,我国城镇化的发展真的是有目共睹,1978年我国的城镇化率仅为17.92%,到了2019年我国的城镇化率已经达到60.60%,如今的城镇化率已经达到很高的水平。当然这并不意味着未来城镇化发展就会停滞,因为很多发达国家的城镇化率基本在70%,美国的城镇化率在80%以上,因此我们国家的城镇化还有一定的发展空间。
不过有专家预测,虽然未来我国城镇化进程仍然在继续,但是城镇化的发展的速度会减慢很多,毕竟我国城镇化已经达到非常高的水平,不可能一直维持过去那样的速度发展。
过去几十年城镇化飞速发展意味着有大量的农村人口进入城市,这些进入城市的农村人口同样产生很大的买房需求,因此过去几十年城镇化飞速发展是房地产行业发展一个巨大支撑。不过随着城镇化率的不断提高,城镇化的发展速度会不断降低,这就意味着从农村进入城市的人口会逐渐减少,购房需求也会因此降低很多,这非常不利于房地产行业的长期发展。

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第三:住房拥有率以及人均住房面积非常高

如今住房过剩已经是公认的事实,住房过剩最直观的表现就是住房空置率很高,根据西南财经大学的调查报告,早在2017年,我国的住房空置率就已经达到21.4%,远超过国际正常水平(5%~10%)。
当然除了住房空置率高之外,如今住房拥有率也已经很高,根据央行公布的数据,我国城镇家庭的住房拥有率已经达到96%,不仅如此,还有超过40%的家庭拥有两套以上住房。并且随着楼市的发展,未来住房拥有率只会越来越高,毕竟房子的产权年限很长,一个人一辈子只需要买一套房子,在住房淘汰率很低的情况下,未来住房拥有率只会越来越高。
另外如今我国的人均住房面积也已经达到很高的水平,根据国家统计局发布的数据,2020年我国人均住房面积已经超过40平方米,相当于一个三口之家拥有一套120平米的房子。事实上对于一个三口之家来说,100平米的房子基本上已经够住,目前人均住房面积已经达到非常高的水平。在住房拥有率越来越高同时人均住房面积越来越高的背景下,人们对于住房的需求量只会逐渐减弱。

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结合以上3个方面的分析,未来房地产行业确实面临比较大的压力。从目前的情况来看,购房需求旺盛的时代已经过去,买房的高峰时期也已经过去,这对于刚需是非常大的利好消息,因为在购房需求逐渐减弱的情况下,房地产行业将会逐渐回归理性,同时房价也将逐渐回归合理水平。

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人口去年就开始下降了,何须等到2029
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